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Réforme de la vente publique

12/05/2018

La loi du 11 août 2017 modifiant certaines règles relatives à la vente publique est entrée en vigueur ce 1er mai 2018. Objectif : simplifier la procédure. Dans ce cadre, les notaires épinglent deux des grandes nouveautés de cette réforme : la possibilité de bénéficier d’une condition suspensive d’octroi d’un financement pour celui qui a remporté les enchères et la suppression de la faculté de surenchère pour les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire.

1/ Suppression de la faculté de surenchère : plus simple, plus rapide, moins onéreux

A côté de la vente publique volontaire, il existe également la vente publique judiciaire et la vente publique amiable à forme judiciaire. Il s'agit de ventes publiques réalisées dans le cadre d'une saisie ou d'un règlement collectif de dettes (ventes publiques judiciaires) ou de ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli, … (ventes publiques amiables à forme judiciaire). Pour ces ventes publiques spécifiques (et donc pas pour les ventes publiques volontaires), la faculté de surenchère sera désormais supprimée.

Aujourd’hui, la vente se fait en principe en une seule séance, mais le notaire peut toujours prévoir une faculté de surenchère. Cette faculté de surenchère est souvent utilisée actuellement dans les ventes publiques.

La faculté de surenchère implique que le notaire, lors de la première séance de vente, adjuge un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée. L'adjudication est faite "sous la condition suspensive de l'absence de surenchère". Cela signifie que tout le monde a l'opportunité d’effectuer une surenchère, et ce dans un délai de quinze jours à dater de l’adjudication.

La vente publique avec faculté de surenchère est toujours accompagnée d'un certain nombre de coûts organisationnels qui ne doivent pas être sous-estimés. En supprimant cette faculté de surenchère, la nouvelle loi permettra une procédure plus simple, plus dynamique, plus rapide et réduira les coûts pour les citoyens.

Cela signifie-t-il que toutes les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire, seront, à partir de cette date, valables uniquement si elles ne prévoient pas de faculté de surenchère ? Non. Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques amiables à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée  avant le 1er septembre 2018 (soit dans les 4 mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1er mai et le 1er septembre 2018 est reportée  pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1er septembre 2018.

Exemples :

  • Séance fixée au 1er août 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable.
  • Séance fixée le 15 septembre 2018 ? La faculté de surenchère n’est plus applicable.
  • Séance fixée initialement le 8 août 2018, mais reportée au 25 septembre 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1er septembre 2018 !

Attention, il convient de rappeler que les ventes publiques volontaires ne seront pas visées par la nouvelle procédure : la faculté de surenchère reste donc possible.

2/ Possibilité de condition suspensive d’obtention d’un financement

Actuellement, dans une vente publique, il n’y a pas de condition suspensive d’octroi de prêt hypothécaire : cela veut dire que l’amateur s’engage et qu’il ne peut se rétracter s’il n’obtient pas son prêt.

Le cahier des charges rédigé par le notaire pourra désormais prévoir que l’adjudication aura lieu sous la condition suspensive d’obtention d’un financement par celui qui a remporté les enchères. Cette possibilité est facultative  et ses modalités devront  être prévues dans le cahier des charges. Cette nouveauté rendra donc les ventes publiques plus accessibles pour certains futurs acquéreurs. 

Le cahier des charges pourra toutefois prévoir que l’adjudicataire (à savoir l’acheteur qui a remporté les enchères) devra supporter certains frais de l’adjudication s’il n’obtient pas son crédit hypothécaire.